Where are we going with XAO? (22/04/2008)

Currently the support is 5200. And it's a very strong support.

The daily chart is at a critical point now. If today we get above 5700 and stay there then a reversal is done. Whether it can last is another matter. Please see first chart.


However if the XAO can not break above 5700 then the large descending triangle will be a likely scenario. This is bad. See second chart.

About the protests and olympics...

Recently the news about torch relay and Tibetan protests have dominated news. I think this article summed it up nicely. The Hypocrisy and Danger of Anti-China Demonstrations by Floyd Rudmin

Global Research, April 18, 2008

We hear that Tibetans suffer “demographic aggression” and “cultural genocide”. But we do not hear those terms applied to Spanish and French policies toward the Basque minority. We do not hear those terms applied to the US annexation of the Kingdom of Hawaii in 1898. And Diego Garcia? In 1973, not so long ago, the UK forcibly deported the entire native Chagossian population from the Indian Ocean island of Diego Garcia. People were allowed one suitcase of clothing. Nothing else. Family pets were gassed, then cremated. Complete ethnic cleansing. Complete cultural destruction. Why? In order to build a big US air base. It has been used to bomb Afghanistan and Iraq, and soon maybe to bomb Iran and Pakistan. Diego Garcia, with nobody there but Brits and Americans, is also a perfect place for rendition, torture and other illegal actions. When the Olympics come to London in 2012, the Dalai Lama and Desmond Tutu will certainly lead the demonstrators protesting the “demographic aggression” and “cultural genocide” in Diego Garcia. The UN Secretary General, the President of France, the Chancellor of Germany, the new US President and the entire US Congress will certainly boycott the opening ceremonies. The height of hypocrisy is this moral posturing about 100 dead in race riots in Lhasa, while the USA, UK and more than 40 nations in the Coalition of the Willing wage a war of aggression against Iraq. This is not “demographic aggression” but raw shock-and-awe aggression. A war crime. A war on civilians, including the intentional destruction of the water and sewage systems, and the electrical grid. More than one million Iraqis are now dead; five million made into refugees. The Western invaders may not be doing “cultural genocide” but they are doing cultural destruction on an immense scale, in the very cradle of Western Civilization. Why is the news filled with demonstrators about Tibet but not about Iraq? And as everyone knows but few dare say, “demographic aggression” and “cultural genocide” can be applied most accurately to Israel’s settlement policies and systematic destruction of Palestinian communities. On this, the Dalai Lama seems silent. Demonstrators don’t wave flags for bulldozed homes, destroyed orchards, or dead Palestinian children. The Chinese Context The Chinese government is responsible for the well-being and security of one-fourth of humanity. Race riots and rebellion cannot be tolerated, not even when done by Buddhist monks. Chinese Civilization was already old when the Egyptians began building pyramids. But the last 200 years have not gone well, what with two Opium Wars forcing China to import drugs, and Europeans seizing coastal ports as a step to complete colonial control, then the Boxer Rebellion, the collapse of the Manchu Dynasty, civil war, a brutal invasion and occupation by Japan, more civil war, then Communist consolidation and transformation of society, then Mao’s Cultural Revolution. Such events caused tens of millions of people to die. Thus, China’s recent history has good reasons why social order is a higher priority than individual rights. Race riots and rebellion cannot be tolerated. Considering this context, China’s treatment of its minorities has been exemplary compared to what the Western world has done to its minorities. After thousands of years of Chinese dominance, there still are more than 50 minorities in China. After a few hundred years of European dominance in North and South America, the original minority cultures have been exterminated, damaged, or diminished. Chinese currency carries five languages: Chinese, Mongolian, Tibetan, Uigur, and Zhuang. In comparison, Canadian currency carries English and French, but no Cree or Inuktitut. If the USA were as considerate of ethnic minorities as is China, then the greenback would be written in English, Spanish, Cherokee and Hawaiian. In China, ethnic minorities begin their primary schooling in their own language, in a school administered by one of their own community. Chinese language instruction is not introduced until age 10 or later. This is in sharp contrast to a history of coerced linguistic assimilation in most Western nations. The Australian government recently apologized to the Aboriginal minority for taking children from their families, forcing them to speak English, beating them if they spoke their mother tongue. China has no need to make such apology to Tibetans or to other minorities. China’s one-child-policy seems oppressive to Westerners, but it has not applied to minorities, only to the Han Chinese. Tibetans can have as many children as they choose. If Han people have more than one child, they are punished. There is a similar preference given to minorities when it comes to admission to universities. For example, Tibetan students enter China’s elite Peking University with lower exam scores than Han Chinese students. China is not a perfect nation, but on matters of minority rights, it has been better than most Western nations. And China achieved this in the historical context of restoring itself and recovering from 200 years of continual crisis and foreign invasion. Historical Claims National boundaries are not natural. They all arise from history, and all history is disputable. Arguments and evidence can always be found to challenge a boundary. China has long claimed Tibet as part of its territory, though that has been hard to enforce during the past 200 years. The Dalai Lama does not dispute China’s claim to Tibet. The recent race riots in Tibet and the anti-Olympics demonstrations will not cause China to shrink itself and abandon part of its territory. Rioters and demonstrators know that. Foreign governments promoting Tibet separatism and demonstrators demanding Tibet independence should look closer to home. Canadians can campaign for Québec libre. Americans can support separatists in Puerto Rico, Vermont, Texas, California, Hawaii, Guam, and Alaska. Brits can work for a free Wales, and Scotland for the Scots. French can help free Tahitians, New Caledonians, Corsicans, and the Basques. Spaniards can also back the Basques, or the Catalonians. Italians can help Sicilian separatists or the Northern League. Danes can free the Faeroe Islands. Poles can back Cashubians. Japanese can help Okinawan separatists, and Filipinos can help the Moros. Thai can promote Patanni independence; Indonesians can promote Acehnese independence. New Zealanders can leave the islands to the Maori; Australians can vacate Papua. Sri Lankans can help Tamil separatists; Indians can help Sikh separatists. Nearly every nation has a separatist movement of some kind. There is no need to go to Tibet, to the top of the world, to promote ethnic separatism. China is not promoting separatism in other nations and does not appreciate other nations promoting separatism in China. The people most oppressed, most needing a nation of their own, are the Palestinians. There is a worthy project to promote and to demonstrate about. Danger of Demonstrations These demonstrations do not serve Tibetans, but rather use Tibetans for ulterior motives. Many Tibetans, therefore, oppose these demonstrations. Many Chinese remember their history and see the riots in Lhasa and subsequent demonstrations as another attempt by foreign powers to dismember and weaken China. There is grave danger that Chinese might come to fear Tibetans as traitors, resulting in wide spread anti-Tibetan feelings in China. Fear that an ethnic minority serves foreign forces caused Canada, during World War 1, to imprison its Ukranian minority in concentration camps. For similar reasons, the Ottomans deported their Armenian minority and killed more than a million in death marches. The German Nazis saw the Jewish minority as traitors who caused defeat in World War 1; hence deportations in the 1930s and death camps in the 1940s. During World War 2, both Canada and the USA feared that their Japanese immigrant minorities were traitorous and deported them to concentration camps. Indonesians fearing their Chinese minority, deported 100,000 in 1959 and killed thousands more in 1965. Israel similarly fears its Arab minority, resulting in deportations and oppression. Hopefully, the Chinese government and the Chinese people will see Tibetans as victims of foreign powers rather than agents of foreign powers. However, if China reacts like other nations have in history and starts systematic severe repression of Tibetans, then today’s demonstrators should remember their role in causing that to happen. Conclusion The demonstrators now disparaging China serve only to distract themselves and others from seeing and correcting the current failings of their own governments. If the demonstrators will take a moment to listen, they will hear the silence of their own hypocrisy. The consequences of these demonstrations are 1) China will stiffen its resolve to find foreign influences inciting Tibetans to riot, and 2) the governments of the USA, UK, France and other Western nations will have less domestic criticism for a few weeks. That is all. These demonstrations can come to no good end. -------------------------- Further reading: China and America: The Tibet Human Rights PsyOp

iiNet & telstra...

Three weeks on, still no telephone or broadband at home...
Starting to get very very very angry now.
They promised to fix it today. And they have promised twice in the last two weeks and nothing happened. So I am not counting on it. It could be an April fools day joke. >.<

Tomorrow is the time to get in contact with Telecommunications Industry Ombudsman.

Are we there yet?

Since last week a lot stock market commentators think that we are already at the bottom for ASX or close to the bottom. The daily chart seems to agree.

Maybe time for buying? If going by the wisdom of buying when panic level is highest, this is
probably not a bad time.

However I will wait for the weekly chart for confirmation... Better err on the cautious side.

Telstra Sux

2 weeks after my home phone line and ADSL2+ stopped working I am still waiting for Telstra to sort out the "mass outage" in my area...

Time to find another carrier... But in the land of oz who else can provide landline service? :(
We have a serious competition problem...

Meanwhile let me say this again: Telstra SUX!

XAO, XPJ (22/03/2008)

XAO

On the daily chart 5200 is looking like a short term floor. Support at this level seems to quite strong. Some form of indicator divergence is forming. But whether it happens will depend on first day after the easter break. Let's see how it goes. There is also the risk of a large descending triangle forming. In that case a sharp drop of the index value is possible. And this downside risk can very well be the result of material sector having a sharp down turn.

The weekly chart still indicating the index has further to go. 5200 probably will not hold for too long. Closely watch the material sector performance as the heavy weights could be sold off as confidence in the China story wanes.

XPJ

The REIT sector has probably been the biggest victim of this credit crunch so far. It has been sold down badly since Centro and Allco sagas continues. However there is some signs of property trust sector is about to bottom. Both daily and weekly charts are showing indicator divergence. A possible end to further decline.

澳洲的电讯业让人郁闷

家里没了电话和上网都五天了。上星期四晚上拿起电话突然都是杂音，但是ADSL2+还是可以用。星期五一早打电话到iiNet support，等了20多分钟才有人接电话。报告了故障以后被告iiNet没有办法，要让Telstra给排除故障。通常2-5天之内会修好。到时候有人会给我发SMS。晚上回家电话没有了杂音但是也没有拨号音，而且ADSL2+也没有了。好吧，我等。。。

等到了星期一，没有人给我任何update。下午4点又打电话去iiNet support，等了半小时还是没有人接电话。下班了等不了了。

星期二继续试。又是半小时，总算接通了support和人说话了。给了job number，说要去查一查。又让我等。。。10分钟以后回来了，告诉我说没办法我的地区mass outage，Telstra还没解决。但是会给赔偿。。。我要赔偿干嘛？就拿几块钱，还是快快把我的电话线修了吧~~~

澳洲股指 - 技术分析(08/03/2008)

The ASX declined below 5400 level this week. The ASX was largely dogged by bad news from both overseas and locally. More worries about credit crunch and failing of some previous darlings of the market.
Short term support for All Ords (XAO) is around 5300. Although I think it is far from the bottom.
Until we see certainty in the money/credit market, there will continue to be risk for further fall for ASX.
If the Chinese economy is to slow, the mining stocks will feel the pressure. It's a very real possibility now.


On the weekly chart money flow and MACD indicators continue to decline. Further falls are expected.





Conclusion:
More drop to come. Stay clear of financial sector and any highly geared businesses.
Don't be greedy and take profits often and cut losses quickly.

交易员的16条规则（转贴）

转一个帖子。看了一遍觉得很有道理。非常佩服作者。

虚线一下为转贴
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一、 我永远坚信：无论过去、现在和未来，人类都不可能全然理解和把握证券市场的全部运行机理和内在逻辑，目前为止的古今中外所有的证券市场分析投资理论，都基 本停留在瞎子摸象层次。市场的最基本功能之一，就是消灭所有企图战胜市场、挑战市场的天才或是怪物，因为假设出现、存在这样的“无敌怪兽”，市场的生态平 衡将被破坏殆尽，并将整个市场体系变成一个黑洞，一堆废墟。谁也无法造出那个能够装“可融化万物的药水”的瓶子。菩提本无树，明镜亦非台。一切有为法，如 梦幻泡影，如露亦如电，应作如是观。

二、 证券市场无所谓规律、模式。我们虚构的无数规律、模式，无非只是我们拒绝承认自己对于这个复杂世界的无知的表现而已。任何一个时刻我们所面对的市场现实， 在历史上都从来不曾出现过，在将来也永远不再会有。构成“此刻”、“当下”之市场现实的万千因素，永远变动不居。洞察市场的历史轨迹固然重要，因为总有大 量的信息和知识沉淀储存于其中，然而，若以此而寻求所谓的模式抑或规律，却是缘木求鱼，刻舟求剑。采用各种最先进的数学统计技术，来寻找所谓的证券规律、 模式，是通向破产之路的捷径之一。西方证券市场虽然已有四百年历史，然而比之无穷尽之未来，其历史上的各种模式、规律对于未来的适用性几乎为零；何况中国 股市只有区区十二年！

三、 交易之道，虽曰非法，亦非非法。我无一法，但我有万法。只知否定而不知肯定、只知批判而不知建设、只知解构而不知重构者，也许不会输，但一定不能赢。瞎子 摸象并不意味着象不存在。吸取所有中外古圣先贤今哲的智慧，然则应谨记“六经注我，而非我注六经”。曾有许多人都看到了、描绘了一部分市场藏宝图的图景， 如果你能凑齐更多的碎片，也许你就能拼出那传说中的“藏宝图”的一部分。当然，必须谨记，您手上这张“藏宝图”碎片，也许又是狡猾的市场先生埋设的一处陷 阱、机关。

四、 市场绝不可能被持久地精确预测，没有人可以把握市场的细节，亦无人可以永远成功操纵市场。超短线交易和对市场的的控盘操作的最终命运——失败，是先天注定 的。控盘操作实际上是基于对于市场的“无常”的一种逃避行为，对于市场意志的一种“强暴”。无数机缘、偶然造就历史，更何况宇宙之内没有一个封闭系统，外 界之干涉亦改变历史轨迹，而且市场内部任何一人，其自身之行为亦成市场结构变迁之一部分，试问六十余年前，日、德、苏、蒋、汪、毛等，谁可预知其自身十年 后身处何境？同理，当今之世，下至坐拥百亿之机构，上至主掌中枢之政要，均无人可精确预言十年内之中国，包括证券市场。吾观今日众人对证券市场之分析，多 有倒因为果，倒果为因之事，因果二字，颠倒股市众生。

五、 成功等于小的亏损和大的利润的多次累积。做到不大额亏损极其简单。以生存为第一原则，在出现妨碍这一原则的危险时，抛弃其他一切原则。昔之善战者，先为不 可胜，以待敌之可胜。不可胜在己，可胜在敌。胜可知而不可为。交易之道，守不败之地，攻可胜之敌。知其雄，守其雌。惟有至阴至柔，方可纵横天下。要尊重随 机性。当你正确时，将它视作上天对你的礼物，珍惜它，并将之很好地发挥，让利润飞奔，待之气竭而欲衰时方休，否则有愧天赐。但记住：上天不会永远偏心你一 人。上善若水，不得存执着之心，应无所住而生其心。我对时，自反而缩，虽千万人吾往矣，我错时，众人膜拜时我自下神坛，对错自有市场分说。不可沽名钓誉、 不可沾沾自喜。要心存感激之心，否则，你必定会象利物莫、尼德霍夫等无数“天才流星”一样被市场所弃。

六、 世上本无一个客观实在之所谓“趋势”，亦无所谓顶，无所谓底，又岂有何底可抄，有何顶可逃？历史即为永无停歇之Becoming，而非Being。既然历 史永无终结，而“活在当下”，即为交易之要义。眼前之刹那有方向否？否。在任何一个刹那，一个瞬间，市场均为平衡。而在任何一个时期，一个时段，市场永无 平衡。我之所谓“趋势”者，乃众缘和合而生。缘聚则生，缘散则灭，如此而已（缘：各种促使、生成趋势的大大小小、方方面面的因素，有内生缘，外生缘）。趋 势来时，应之，随之；此趋势去而彼趋势来时，亦应之，再随之；无趋势时，观之，待之。

七、 资金管理之道，动则动于九天之上，藏则藏于九地之下。缓急之道极重要，如诸葛武侯用兵，进退有序。又有林彪四快一慢之法（林彪曾这样概括：“向敌前进要 快、抓住敌人后进行准备工作要快、突破后扩张战果要快、敌人整个溃退了，离开了阵地，我们追击时要快。一慢是指什么时候慢，什么事情上要慢呢？是指总攻发 动时间这一下要慢（但总攻开始以后就要快）。在这一问题上要沉住气，上级催骂，派通讯员左催右催，这就要沉着，反正我要准备好了才打。”）好运来时乘胜追 击，厄运至时见死不救。无胜象不妄战，司马仲达胜武侯之处，不在智谋高超，在于知不战之妙用。兵者，不祥之器，非君子之器。不可已而用之，恬淡为上。我有 三宝，一曰慈，二曰俭，三曰不敢为天下先。

八、 交易生涯的成功与否，在某种程度上来说取决于你的健康状况、快乐幸福的家庭生活。永远不要在这二者上吝惜时间与金钱。以健康快乐地和你妻子活到150岁为 目标，拒绝一切非分之想，那会毁掉你的一切。相信复利，假设你只有10万元资金，在不增加任何本金的情况下，以25%的年收益率递增，40年后这笔资金可 增值到7523.16万元。邓小平和林彪的不同故事告诉我们，人生并不只是谋略之争，某种程度上也是时间和生命的竞争。

九、 君子志于道，据于德，依于仁，游于艺。对于技巧的培养、发现和超越，是所有对市场的认知和理念付诸实践的必经之途。所谓无招胜有招者，必已有无数招术烂熟 于心在前。只有真正地掌握各种知识、工具、技术层面上的“艺”，才能对它进行解构、重构、萃取、融合，由“匠”而“师”，到达“艺术”的层次。许多善坐论 剑道者，未必能拔剑杀人。平时静坐谈心性者，往往只能一死报君王。只有精于技巧并超越技巧，才能生存于这个市场。

十、 我认为，这是一个全息的世界，更是全息的证券市场。假如有一份报纸，名曰《大千世界日报》，这份报纸可以详细记录在地球上当天发生的任何一件事情：如肯尼 亚的一条河流发生水灾、布什在办公室里与格林斯潘讨论的全部内容、江西某工厂一车间出现生产事故、印度某传教士向一位女孩传教、陕西一农民今天收割一亩玉 米、F4香港演唱会举行、黑龙江某偏僻农场里死了五头牛、广东张家两夫妇今晚吵架等等……事实上，不可能有这样的报纸，也不可能有能正确处理这些信息的超 级计算机。即使有这样的报纸，对于所有这些事件的内在逻辑和非逻辑关系、影响的分析，也超乎人力所能为。无论在飓风来临以前或是来临以后，我们都不可能知 道，到底哪只蝴蝶在何时、以何种连锁反应（里面牵涉的参数之多，我担保连巨型计算机都要犯愁）引来一场飓风。而所有这个地球上发生的一切小到蚂蚁打架，农 民锄草之类的事情，都会通过无数种途径折射、反映到这个证券市场之中。我们既不可能掌握所有的事件，也不可能掌握所有这些事件的“信息”、“能量”传递到 证券市场的时间、方式、数量。我认为我们应在这个全息的世界里，使用全息分析，从一切的历史、现实的信息中，去解读今天，解读市场。当然，这是一道连天才 纳什也败下阵来的难题。在观察市场时，既用显微镜，也用望远镜。心存宇宙大千之景，眼观毫末纤细之变。一滴水中，也有三千大千世界；三千大千世界，无非佛 眼中一滴水。举轻若重，举重若轻，全息分析，谈何容易！

十一、 功成、名遂、身退，天之道也。未退出市场之前，连续N年刷新历史增长纪录并不意味着你的正确，更不意味着你掌握了市场的真理。巴菲特也许只是那只能够在 “打字机前随机地打出一部《莎士比亚全集》的大猩猩”。彼得.林奇也许确实只是很荒谬、很幸运地赢了市场，但是他在市场生涯的最辉煌处退出市场，显示了他 的众所不及的人生智慧（近期据说索罗斯要重出江湖，我对他的未来表示担忧，祝他好运）。某种程度上讲，只要你不退出市场，交易之路，是一条必输的路，就象 我认为人类历史的最终必定是人类文明的彻底毁灭一样。我们的努力，只是为了以一种更加满意的方式、更加满意的时机退出市场而已。

十二、 我是谁？我心里包含着无数个我，以恒河沙数喻亦不为过。宜经常反观、反省自身，左右互搏之道，并非金庸杜撰。吾日三省吾身，在超越自我的审视后，又必须得回到自身，否则，将灵魂出窍，死无定所。失败使人沮丧，然而成功更让人失去自我。

十 三、 证券市场的历史仅区区数百年，且人类中的顶尖精英并非致于此道。在哲学、艺术、科学、政治、战争等领域，几千年来人类以最优秀的头脑和最多的资源投入其 中。假如智慧可以打分，人类在战争领域可能已经达到85分，但在证券市场投资领域可能只达到20分。谁该向谁学，不言自明。三教九流、诸子百家，均有交易 之道在其中。大量基金经理们采取智慧上的关门主义，令自己自绝于大市场，自绝于成功。记住：始终是智慧，而不是知识，给我们一根在市场的惊涛骇浪中的救命 稻草。

十四、 谈谈所谓政策。政府可以做很多它想做的事，但政府和构成政府的每一个元素的本身都来自于社会，再以政策反过来作用于社会。政策的动机来自于社会各种利益的 博弈，政策的思想源自于数千年来的文化历史意识和当前的社会思想、思潮的复杂作用。政策作用于社会后，受到社会的反作用，再影响它去制定新的政策。以数千 年为经，以七大洲为纬，虽天机难测，然管中窥豹，亦可有所收获。20世纪以来，中国即为一部“上层建筑、思想意识牵引经济基础、社会基础，而这两大基础反 过来又对于上层建筑、思想意识进行试错，不断提出修正之要求”的历史。如“十月革命一声炮响”，于是中国知识分子便去改造社会、经济，使之适应于“送”来 的马列主义；又如80年代后大量西方的现代、后现代理论对于国内实践的影响。外国思想与中国国情、现代、后现代理论与半农业社会、“应该如此”与“事实如 此”之间的互动、矛盾、冲突、妥协，为一百年来发展之主脉。在过去500年内和未来至少100年内，“现代化”就是“西方化”。

十五、 当今之中国究竟处于何时？位于何地？欲往何处？仍处于自康雍乾之伪盛世登峰造极之后，鸦片战争以来之“三千年未有之大变局”中，前无古人，后无来者，西 风、西学东渐为主旋律；处于亚洲——为世界主流文明、经济、社会日益“边缘化”之地，有坠入末等民族、万劫不复之忧，亦有跨入世界一等民族之望；中国欲回 闭关锁国之封闭系统而稳定运行已断无退路，欲往现代文明之自由文明之开放系统又举步维艰。正如摸着石头过河，摸到河中间，发现已无路可回，而往对岸之路， 似已无石可摸，稍一失足，即可能坠入深渊、旋涡之中。而上游之山洪正欲席卷而下，抬头天空密云欲雨，此即为当今中国所处之大局。然则虽千难万险，亦只有奋 力前行，融入世界主流文明一途，否则，将可能成为又一个从地球上消失的古代文明古国。成就巴菲特的外部环境，是人类有史以来最优秀的美国制度文化，以及二 战后几十年的世界经济社会和美国国势的全面大发展。天时地利人和，投资中国证券市场的“天花板”已经比巴菲特低了一大半。对中国社会、中国经济、中国证券 市场最乐观的估计，是台湾几十年来的发展道路。可堪与日本的发展历史相比的可能几乎没有，更遑论欧美。

十六、 何谓价值？价格就是价值。无论马克思、格雷厄姆、巴菲特、彼得.林奇、莫顿、斯科尔斯，若其中有人想给出一个所谓的本质终极意义上的价值，均属邪见。价格 绝不是围绕着一个所谓“客观”的“价值”上下跳动的波浪、卫星，因为那个所谓的“客观的”“价值”本不存在，价格即是价值。一只股票有一万个投资者，便对 应着一万种各自不同的“效用”，而对于效用的各自所愿意付出代价的合力，即构成价格（价值）。

Will ASX material sector (XMJ) be the survivor?

The material index staged a rebound lately. It's as if material sector is the only sector that's holding the all ords up. And in some of the stock reports, the material sector is billed as the next defensive stock. Is it really? I will let the chart speak.



Divergence of index value with MACD and money flow should ring some alarm bells. We should watch with eager to see if this is indeed a rebound or just the last dance.

乱评房地产走势 (24/02/2008)

最近的房地产市场走向受各方面得影响而变得非常不明朗。一直到2007年下半年，澳洲房地产整体还是大体看好。各大城市房价呈上升趋势。但是从2007年11月开始一系列的事件让买房者三思。我们先看看这次到底是那些因素在影响购房决定。

1。世界金融大势
美国次贷风暴还没有过去。到底有多少坏帐还是不清楚。早期估计的四千亿美元恐怕还是乐观的。现在公布的损失大概是这个估计的三分之一左右。这次风暴的最直接的后果就是借贷紧缩。简单的说就是借钱难，银行借钱难度增大。澳洲银行受次贷影响微乎其微所以还是能够借到钱，但是借钱的成本（利息）也上升了。所以就有了一月份银行在澳洲央行没有加息的情况下单方面加息。美国的经济前景不好，个大银行资金都自己留着备用。理论上来说中国经济也会在一定范围受影响。至少出口相关行业会受影响。中国国内通膨厉害，美元疲软，相对来说美国的通膨会更高。美国的官方利息却一跌再跌，已经和通膨差不多了。再跌就是在送钱给贷款人。中国今年将继续维持收紧政策。目前中国的利息相对通膨还是太低。中国的经济直接影响澳洲的经济。


2。澳洲利率的上升。澳洲经济过热，失业率持续下降已经有一段时间了。澳洲央行加息的主要标准是通膨。目标通膨是2-3%，现在都已经到4%了。上个月澳洲央行差一点就直接加息0.5%。后面利息肯定还是要上升的，这对潜在的购房人群是一个非常大的威慑。

未来会如何？我认为主要看两点。
第一是利息上升的作用。众所周知澳洲的经济主要靠中国对矿产的需求。澳洲利息不断的攀升真的有用吗？我觉得用处不大。主要原因还是通膨的源头是外需而不是内需。内需可以通过加息来抑制，但是加息对外需的作用是非常小的。除非中国经济发展减缓，不然澳洲的经济还是一样热。在这个利息不断上升的过程中最大的受害者是NSW和VIC。为什么呢？NSW和VIC是以金融、服务和工业为主的省份。对利息比较敏感。这两个省份的失业率可能会逐渐上升。相对来说矿产省份，如WA，对利息基本没感觉。加息是吧？我会把成本转给买家的。工资高？没问题，中国买单。这是利息的作用。当然了利息上升会使借贷成本上升。这里借贷包括了房屋贷款和私人贷款（比如信用卡等等）。负债率高的家庭会被迫卖掉或是租房住，但是有钱人才是消费的主力。这一小群人的强大消费能力不会受利息影响。该买的他们还是会买。所以房地产价格受影响的地区应该是中低收入家庭为主的地区。高端地区会有一定影响但是一时半会还不会太明显。

第二点是资金的流向。股市不振，资金流向就只剩下海外、房产和存款。房地产通常被认为是比较安全的投资。在股市动荡的时候，钱进入房地产还是有很大的可能性的。还有一点大家都忽略了的变化就要开始了。这就是个人养老金账户的改革。以前个人养老金账户不可以贷款购买资产，但是这一个规定已经被修改。这些养老金账户将是巨大的潜在投资者来源。但是这个变化对房价的促进可能不会太快，毕竟保守的投资者比较多。

综合来看我认为目前悉尼和墨尔本的房价会受较大的冲击。特别是所谓的mortgage belt区域。中高档区域也会受到一定影响，但是比mortgage belt要好点。当中国的发展放慢，矿产热过了以后西部省份房价下跌就是必然了。

澳洲股指 - 技术分析(24/02/2008)

Let's see the daily chart first.



The XAO index has pretty much stayed relatively stable compare to last few weeks trading. Although CDMA and Money Flow indicators stayed below the zero line level, neither was giving no hint of what is going to happen.

So for any potential hints we look upon the long term chart for any clues.



On the weekly chart MACD seems to have leveled off at the bottom. However Money Flow is continuing to decline. Index is struggling on the support around 5600. All WMAs are staying above the index value. Indicating down trend is continuing.

My guesses are that the market is in a sort of pause to assess how much damage the US economy will do to Australia and Chinese economies. The certainty of a few more raises of official interest rate by RBA is also considered. If the market is to make a move it will be a big one. This could be the silence before the big storm. If anything the market is more likely to move down than up. Good luck guys. I would say "fasten your seat belt"!

澳洲股指 - 技术分析(16/02/2008)

A picture is worth a thousand words. Let's look at the weekly chart of XAO.



Basically it's a fairly clear case of XAO turning from long term uptrend to long term down trend. Both the MACD and money flow indicators have foretell the coming of downtrend.

From late July 2007, money flow had already diverged from index value. And the MACD indictor diverge with index value in Oct 2007. With both indicators diverging from index value the case was fairly strong for being cautious.

But where to from here? How low will it go?
Look at the chart below. Index value currently is sitting on 150 weekly WMA (weighted moving avearge).
From a chartist point of view 150 week WMA is an important support. If index value drops below 150 weekly WMA then it will then test the upper limit of the long term trend channel. Failing to find support at that level will mean it drop back to the long term trend channel.



So where is the long term trend channel?
From the chat below it looks like the channel is between 3900 and 5400.

生意随笔 之一：生意的开始

和一个同事一起开始做生意，完全是因为有一个小小机会的出现。本来只是一个非常小的活，但是需要ABN才能接活。于是乎两个人合计一下，决定做了。

我搭档的老婆是会计(CA)真管用。把一切注册方面的手续都交给搭档去办了。

基本就：
一、是到ATO注册ABN。这个容易。直接在网上注册。号码马上就能拿到。
二、注册公司名字。这个比较麻烦。考虑到名字要符合运营范围，想了几个名字都被注册了。。。生的晚了起个公司名字都难。我为我的后人担忧。。。哈哈，是我多虑了。好不容易想到了一个没有人用的名字。一个多星期后注册的名字下来了。后来我们才知道这张注册的纸非常重要。申请银行账户一定要这个，而且拿到了就快点申请。好像是十几天就过期作废，到时候要申请银行账户还要再去弄个证明。麻烦那。就这样注册了一个partnership。这个partnership没有一分钱的投资，整个一皮包公司。但是，嘿嘿，我也是老板之一了。虽然还是个光杆司令。
三、要搞个银行账户。先去commonwealth bank，两个人花了1个多小时拿了一并文件到CBA去填了申请商业用账户的表格。2个星期过去了，还是没来银行卡。打电话去一问说表格找不到了，要补填。靠！我们坚持说不行，我们的时间是宝贵的。好说歹说，总算同意让我们不用亲自到，只要fax一份表就可以了。过了几天去follow up结果说还是没办好。我搭档马上就火了。直接叫经理听电话，好好的投诉了一把。结果经理说一定办好。又过了几天给了个网上银行的login，一看又火了！TMD，什么都没有办妥居然已经先扣了一个月的月费！又是一通电话投诉，把月费给退回来。这时候看到了bankwest的promotion。马上申请了一个。网上下载表格，fax过去。3天就搞定。效率啊，效率！这个时候commonwealth bank的账户还是没有搞定。狂晕。打电话到branch去再次投诉。经理接的电话，告诉我们那个接待我们的员工已经离职。是开除的还是自己辞职的我们不知道。懒得和他们纠缠了，于是搭档直接告诉他们直接取消申请。到这个时候已经一个多月了。唉，这是个什么银行啊～～～选用了bankwest对我们来说是非常不错的。没有月费，省了$10一个月。其他费用也低不少。

到这里我们也已经接了两个生意。不大但是也够我忙活的。我管技术，拍档管对外。开始的时候拍档比较忙。他和对方交涉项目的范围和价格，我提供一些技术方面的意见。到开工的时候就是我忙翻天，拍档就比较清闲了。

欲知后事如何，请听下回分解。

澳洲投资基金 - 入门篇

投资基本常识：
风险和回报：风险在投资中的定义一般是指回报率的变化。比如说如果投资A的平均回报率 是一年5%，平均每年差别是2%（3%-7%一年）。投资B的平均回报率是7%，平均每年回报率差别是5%，2%-12%。那么投资A的风险比投资B低， 2%<5%。一般来说高风险高回报。但是并不是100%的。除非是定期存款或是国家债券，没有任何人可以告诉你一定有一定百分比的高回报。有的都是 在吹牛或是诈骗，可以到ASIC去检举他们。

portfolio thoery（控制论??）：通过分散风险来达到可以承受的风险和回报组合。具体的方法就是投资不同比率在不同的asset class（资产种类）里，以期达到一个预定的风险回报值。

Asset Classes有很多种，按风险排名，从低到高：
1) 现金。一句话，活期存款。基本没风险，除非国家破产。也没有多少回报率，就是银行的浮动利息。
2）fixed interest。定期存款。低利息，低回报。
3）债券。国家债券是低回报的，但是风险也很低。垃圾债券，回报可以很高，但可能发行公司会倒闭。
4）房地产。
5）澳洲股票。
6）国际股票。风险比澳洲股票达一点，因为还有汇率，政治的因素在里面。
7）Derivatives。比如期货等等。个人认为是投机/赌博。当然也还是有高人能从中获利的。

regular investment - 因为我们都不是炒股高手，为了防止你在最贵的时候买进，请选用dollar cost averaging。基本上就是每个月追加一定的投资。比如第一次投资2000元之后每个月追加200元。还有一个好处就是让你养成存钱的习惯。

基金种类：
基金的分类有好多种，常见的有：
按风险分类。Income, conservative, balanced, diversified, growth。风险/回报越来越高。
按操作方法分类。Index fund, hedge fund, active fund, passive fund, fund of funds等等。
按资产种类分。Cash managment fund, Australian share fund, International share fund, resource fund, high tech fund等等。
还有就是master fund（给大户的）和 retail fund（散户）。Master fund的最低投资额为（几）十万到百万不等。Retail fund的最低投资额为一千到一万不等。

为什么要投资基金呢？
优点：
1）相对投资个别股票来说，投资基金会降低风险，因为基金不会只投资一个股。
2）不用太费心。应为你已经付钱让人给你投资了，你不用每天看股价，考虑是不是我的bhp股该卖了？
3）比较容易套现。一般2-3天就能套现。
4）税务比较方便。一般基金都会给你年终税单。自己买卖股票就麻烦点。
5）用比较少的钱可以同时可以投资很多资产。
缺点：
1）要收管理费。
2）买哪个股票由不得你。
3）买进卖出有差价。
4）具体操作不由你。

如何选择投资那个基金呢？
1）要知道自己的风险承受能力。
2）知道自己投资的期限（如果不是fixed interest，三到五年以下的投资叫做投机）。一般基金的发股书都会有一个建议投资期限，5-7年不等。现金和债券短一点，1-3年也有。
3）看回报率。这个比较麻烦。第一要苹果比苹果。不要拿fixed intereste和股票的比。第二要比去掉管理费和别的费用的回报率。有些报表会说15%但么说是去掉managment fee以后的，那么如果managment fee是2%，那它的真正回报率才13%。越高越好啦。不要比3年的，至少5年。当然了过去的回报高不等于以后的回报也会高。
4）比较收费。基本来说，指数基金（index fund），现金和债券基金收费比较低。股票基金其次，hedge fund和active funds最高。当然是越低越好。
5）税务方面的考虑。增值税（CGT）是按照收入来征收的，但是如果持股超过十二个月按百分之五十收。有很多基金，特别是散户基金因为要有业绩来吸引 新的客户所以要不断地实现增值=多交税。看他们的turnover rate，越高税缴得越多。当然啦，如果你的收入很低那也就没关系了。imputation credit，澳洲公司要缴收入的27%（？？？）给政府，所以就等于是你（持股人）也缴了税。退税的时候你可以用来抵税。如果夫妻俩人，户头最好用低收 入的一方。如果是联合户头，税务局会用每人占50%来算的。
6）如何加入。同样是colonial first state，如果你通过commsec加入就没有entry fee和trailing commission（也不是真的没有，而是commsec会退回那些收费），如果你直接加入就要收4%的entry fee。如果通过经济顾问加入，一般还要收trailing commission,每年有一定百分比。剥了几层皮以后，你的钱也差不多了。所以一定要看清，千万不要放松。也有经济顾问不收trailing commission，他们会收取一个固定的费用。所以用经济顾问的千万要问清楚他们的收费。按ASIC的规定他们必须告诉你他们所有的收费和利益冲突， 不然可以检举他们。
7）买进卖出的差价（buy and sell spread）。大多数基金都有这个差价。0.2-0.5%左右。看基金的种类了。
8）switching。就是说如果你在同一个基金公司的投资是不是可以随时从一个基金转到另一个基金，有没有收费，收多少。
9）分红。基金一般是半年分红一次。基本上都让你选择拿钱或者用分红继续投资。个人倾向继续投。利滚利啊！

FAQ:
有没有100%一定赚钱的方法呢？
没有！至少没有合法的一定赚钱的方法。

基金一定赚吗？
不是。因投资的目的，方法，管理公司和个人原因，每个人的投资回报都不相同。但是有一点很重要。就是：“长期投资会让你致富的几率接近100%，但天下事没有100%保证。”

澳洲理财投资网站小全

推荐一些对大家有用的网站：
知识/理念/教育

InfoChoice
不错的综合性网站。最好的是它有了中文版（点击）！以前还没有，今天去一看吓一跳。不会英语或是英语不太好的同志们快去看看，对个人理财很有帮助的。

National Information Centre on Retirement Investments
缩写是NICRI，国家退休投信息中心。有很多解释各种投资的小资料放在了这个网页上（点击）。解释得很简洁清楚。新手启蒙之处。

Invest ED
需要注册。里面有些资金管理运用，房地产和基金投资理念的教育。里面也有些普通高手提供一些投资相关的建议。但是人气不够，知识面比较窄。

Money Manager
个人理财投资大全的网站。有挺多的具体的操作和法律规定等的信息在里面。比较实用。强烈推荐。

Oliver's Insight
这个Oliver不是那个挂羊头卖狗肉的Jamie Oliver。这个是Dr. Shane Oliver，AMP投资的首席金融师。他的一些报告都是很有权威性的。每次都会说一个金融大局方面的展望。对大家看大局有很大的帮助。

Eureka Report
Eureka Report是比较实用的网站。有很多即时的金融消息和投资建议。对炒股也很有帮助。要钱的。不过可以免费试用2个星期。内容包括股票，房地产，养老金和大局评论等等。

SMH理财版
悉尼晨报的个人理财版。很多的关于个人理财的tips和问答。建议看他的理念，大局，养老金和如何省钱的文章。股票和贷款的那些个就不要浪费时间了。说难听点的就是做广告。

NineMSN的理财版
大体和SMH差不多。

Personal Investment网站
它的教育栏很有用（点击），各种投资，保险等等知识。可以说是非常齐全。


存款/银行/贷款类

Infor Choice
要看银行有关的信息就看这儿了。有贷款，存款，信用卡等等的东东。必看。

Money Manager银行版
应有尽有。慢慢比较吧。看看你所有的账户是不是都是最优化。

Rate City
Zhengtao发现的比较各种金融产品利率的网站。很不错。

NSW公平交易局
这个网页是NSW公平交易局关于信用卡和贷款的知识网站。看看关于比较贷款利息的知识和法律保护。

Rabobank RaboPlus
网上账户，活期存款。目前利息最高的活期网上银行。利息7.25%。

Bankwest Telenet Saver
网上账户，活期存款。前十二个月利息7.2%，之后6.75%。

ING Direct
澳洲第一个高息，网上账户。现在有点落后了。利息7%。


股票类
悉尼股市交易市场
这个是澳洲的主要股票交易所。它有网上的投资者教育还开免费的股票交易课程。还有一个好处是它有模拟股票交易联系等等工具。实在是炒股新手上路，老手知识更新的必备。点这儿注册

Bloomberg
大名鼎鼎的Bloomberg。最新消息来源。炒股者应该24小时追踪。所有的股票经纪人和投资机构都看这个。

reuters
大名鼎鼎的reuters。又一准确消息来源。

Commonwealth Securities - 网上股票交易
联邦银行的证券交易网站。这个是澳洲最大，最便宜的证券交易网站。服务内容包括买卖澳洲股票，美国股票，香港股票和options；可以short sell，有简单股价绘图研究，公司概况，stop loss以及sms/email股价提醒等等功能。还有基金和margin loan服务。免费注册。要便宜就是这个了。

E*Trade - 网上股票交易
E*Trade是澳洲的第二大网上股票交易经纪。价格比commsec略贵一点，但是他的股票和公司的资料和数据比commsec要齐全很多。还做 options和margin loans。提供有限的股票购买咨询等等。还可以阅读ANZ金融报告，Eureka，FatProphet和ecinya股票金融报告。专业/半专业人士 的选择。

Incredible Charts
免费的专业股价绘图研究软件。免费长期股价历史（20多年）。免费版的有15分钟延缓的时间,付费估价是即时的（注册相对很便宜）。还有它的论坛是非常好 的学习图形分析（technical analysis）的地方。有时候有高手会贴个典型的教材给大家学习。不过最重要的还是学习他们的trading system。中，短期炒股新手的好学堂。

Stock Charts图形分析的教材
又一教股票图形分析网站。炒短线股的要好好学习。

Huntley Newsletter
一个比较有名的股票分析网站。可以订阅定期快递。

Float.com股价下载
辛巴推荐说：“找澳洲股票历史数据来这里，免费的。主流分析软件的格式都有，不用买那些eod数据啦。yahoo和msn也有数据下。”

Aussie Stock Forum
一个讨论澳洲股票的论坛。

Top Stocks 网站
也是一个关于澳洲股票的网站。没有仔细的看过，所以不能给太多的评论。要注册。注册分为免费版和专业版。

Aegis Research
免费注册。有一些免费的股票，基金和市场分析。

以下两个是longstar推荐的财经信息网站
Egoli - Australian stock market news, analysis and investment information
Trading Room


基金类

investsmart
这个网站其实不只是基金，还有股票和养老金的。100%退回加入费，一年最多收$396的回扣（trailing commission），多过$396的部分全部退还给投资者。提供很多基金的具体的资料。推荐。

Commonwealth Securities Direct Funds
联邦银行证券的基金版。用commsec的注册就可以。从这儿下prospectus可以有很多优惠，比如没有加入费（一般在4%左右），退还所有或部分的回扣等等。

Direct Access
类似commsec direct funds的一个网站。


房地产
Money Manager的房地产篇
有关于贷款，投资房等等信息。比较有用页面有：

• 如何买房 - 全套过程（点击）
  
• 房屋保险 - 全攻略（点击）
  
• 投资房 - 概述（点击）
  
• 专家解答（点击）
  

Somersoft Property Investment forum
澳洲最大/最全的房地产投资网站。房地产投资方面知识的大金库。慢慢看吧。

domain.com.au
全国最大的房地产买卖网站。带有房地产追踪报道、TIPS、工具、各区房地产价格跟踪、贷款以及其他有关信息和资料。买房必看。

realestate.com.au
全国第二大的房地产买卖网站。和domain.com.au差不多。

联邦银行的房地产价格指标
这个非常好用，对评估一个区的价格有很大的帮助。免费的。


汇率/外汇

中国人民银行的人民币汇率
大家都关心的人民币汇率。每天多次更新。

Daily Forex
个人认为一个非常好的外汇网站。有多种绘图软件，数据发放日历和非常简单的技术指标分析。强推

Forex Factory
又一汇率网站。本人没有仔细看过所以没有评论。george说：“很不错的技术分析的forum，提供了很多不错的indicator和EA”


国家投资管理机构

The Australian Securities & Investments Commission
ASIC，就是澳洲证券投资管理委员会。基本上和投资有关的它都可以管。其中最有帮助的就是FIDO 网站（点击），列举了如何看破形形色色的诈骗手段。

The Australian Prudential Regulation Authority (APRA)
APRA，澳洲金融监控局。专门管理金融业的执法机构。管理范围包括银行，保险，投资，会计和金融顾问等等。


金融顾问

澳洲金融顾问协会
找金融顾问就去那里。澳洲如果没有金融顾问证书是不可以给金融咨询的。这个网站可以查询你的金融顾问是不是有证的。


评估公司
评估公司就是为金融产品和金融公司评估信用等级的公司。可以看公司，基金和债券的评估等级。也许对大家投资的风险评估有帮助。
CANNEX
MorningStar
Standard & Poor
moody
fitchratings

其他
kitco.com
国际期货市场金属交易价格历史等等。

欢迎大家补充，我给添上去。

房地产投资 - 之四：资金利用

前言：
合理利用资金是任何投资都需要考虑的因素之一。在澳洲这个税率相对较高的国度，资金的利用方法直接影响到退税和会不会被税务局罚款的问题。最好当然是一开 始就计划好了再行动，但是很多时候世事难预料、计划赶不上变化。我们只好尽量的补救（债务回收）。闲话少说，后面是正文。

资金管理的目的：
这里讨论的资金管理和利用不光适用于房地产投资，很大部分适用于其他的投资。
一切资金管理的目的有几个：
1）减少自己的资金投入
2）尽量增加现金流
3）增加投资回报率
4）减少风险

本着以上几点我们一一看来。
减少自己的资金投入
如果投资数额太大，超过了承受能力那么我们只好想办法。可以有几个方发。
i) 减少投资数额 －
ii) 增大杠杆
iii) 寻找其他合适的投资
iv) 寻找投资伙伴
v) 以上4个的任意组合

尽量增加现金流
现金流是投资的命脉。健康的现金流是成功投资的必备条件。增加现金流也有很多种方法。比如：
i) 增加收入。比如：换一个高工资的工作或是加房租。
ii) 合法的少缴税。不要实现资本增值。善用negative gearing。
iii) 减少支出。比如找个利息低的贷款或是减少不必要的维修。

增加投资回报率
如何增加投资回报呢？投资回报体现在2个方面。
i) 资本增值。也就是投资本身的增值。
ii) 收入。比如买投资房的房租或是买股票的分红。
我的看法是：长期来说不被实现的复式增长资本增值是王道，收入可以改善现金流但不是长线策略。当然这只是我的看法。真的讨论起来各家各有理，没有一个定论的。

减少风险
减少风险从根本上来说就是减少变数。尽量把不可控制的因数见到最少。把可控制的因素都固定起来。
i) 控制成本。善用固定利息或是长期定价合同。
ii) 控制可能的损失。买房屋保险并且定期重估房子的保价。
iii) 长期租约。确保收入的稳定。
iv) 其他一切可以减少或是控制风险的办法。比如买人身保险、意外险和收入险。。。


资金的来源
资金来源可以有很多。大概分类为：
1）现金 － 就是手头上的活动资金。
2）贷款 － 包括：现有贷款的剩余额度和为投资而做的新贷款
3）把其他投资套现所得金额 － 但是如果原本投资的回报高过新的那么就没有必要了。。。

资金来源的选择根据个人的风险承受能力不同而不同。
一个能够承受高风险的投资者，首选的投资来源是贷款。多用杠杆，提高回报。当然相对应的风险也会高很多，对现金流的要求也高。
如果是保守的投资者，杠杆的使用比率就要小很多。甚至不用杠杆。

资金的使用
在税务局来说资金用途基本上可以分成两种：
1。可扣税。（公用。以赚钱为目的）
2。不可扣税。（私用。不是以赚钱为目的）

从税务方面考虑，请不要把可扣税的钱不要和不可扣税的钱混着用。不同用途的钱要使用不同的银行户头。最好连不同的投资都用不同的户头。为什么要这么说呢？因为万一以后两套投资房里的一套要变成自住房了怎么办？麻烦啊。。。保存好资金进出记录，账目要清楚。
细节请参照房地产投资 - 之三：房屋贷款的税务部分。大家多看看，结合实际情况再想想就明白了。


债务回收
按照上面的思路，我们来看看最常见的一个案例。
A君六年前买了自住房。是一套25万的unit，当初贷款20万，自己首付5万。经过几年努力总算结婚了，房子也还有10万就还清了。另外六年来房子增值 到30万，A君夫妇税后年薪也到9万了，夫妻俩还存了6万。结了婚想要孩子了，于是想到了买大房子，把自己原来地unit做投资房。但是他们要等到有了孩 子再搬到新房子，在这之前新的house将被作为投资房出租。好不容易看上了一个70万的house，就开始烦恼该如何最合理的运用资金。。。

我们来看看他们的情况：
现有资产：房子可以动用的是30万 × 80% - 10万=14万。还有6万现金。
买70万的房子要最少15%首期（Westpac）才不用缴mortgage insurance。加上印花税27170以及各种费用，总共大概28000。
老的unit是值30万，如果租出去扣除支出大概每年还能有12000收入。unit贷款的十万利息是7％，每年利息是7000。也就是说这个unit转为投资房以后会有5000盈利。
这样看来情况不错。如果什么都不考虑，A君夫妻只要贷款59.5万，然后用现金支付15％首付（10.5万）和2.8万手续费用。按照最保守的投资风险承受能力，是一个可行的方法。但是在其他情况下这不是最合理的投资方法。

下面我们讨论一个比较优化的方案：
重做unit上面的贷款，做成一个professional package。这个professional package包括一下几个账户：
Account-1，一个transaction account
Account-2，一个14万的LOC(variable interest + interest only)的贷款。
Account-3，转现有贷款为10万的LOC。

新的房子贷款做成如下：
Account-4，transaction account。
Account-5，一个variable interest + interest only贷款，并且吧account-4设置为Account-5的offset account（对冲账户）。
Account-6，一个fixed interest + interest only贷款。

Account-5和Account-6总共贷款59.5万。至于每个帐户多少额度就要看个人的还款能力和风险承受能力。如果对风险承受能力低就多fix，不然就少fix。两个贷款分开做，每个贷款只用一间房子做抵押。这样每个房子要买卖的时候不会受另外一个影响。

买房子的时候15%首期和手续费用2.8万用Account-2的贷款支付。这样夫妻俩还保有6万的现金以备不需。

当两人还住在老的unit里时，6万放在account-1里面，把account-1设置为account-2的offset。把所有的收入包括收到的 房租打入account-1。所有的利息也从account-1支出。如果house要维修或是有费用支出就从account-2里面支付，一直到额度快 要到14万。因为house是投资房所以有关支出和贷款利息都是可以扣税的。

当他们要换到大房子里面的时候把account-1做成account-2的offset。开始慢慢还account-2的贷款，但是留有一定数量的资金 在offset账户里面作为备用。慢慢的还自己住的房子的贷款。投资房相关的开支和利息全部从投资房的LOC里面出。这样account-2的贷款越来越 少，并且把额度不断下调。Account-3的贷款额度随着Account-2的额度下降而上升。并且Account-3里面的贷款越来越多。慢慢的 Account-3会变成24万，account-2变成0。当account-2变成了0的时候，把account-1里面的钱转到Account- 4。开始用来抵消Account-5。这样的目的是把可扣税支出最大化，把不可扣税支出降到最低。也就是债务回收，英语就是debt recycling。

后话
资金运用要根据个人情况和不同的金融大局活用。税务和个人经济情况的变化也会影响资金利用的策略。大家好好学习，咨询资深会计和懂得投资的贷款经理。

房地产投资 - 之三：房屋贷款

前言

澳洲的房贷市场非常成熟，提供房贷的金融机构有很多。它们包括了：银行、信用社、贷款公司等等。可供选择的产品更是五花八门。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的 烦恼。这是一个重大决定，一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。


一、 房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单：用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额
通常来说，贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的80%的贷款。有些时候可以达到85%。

房屋贷款保险（LMI – Loan Mortgage Insurance）
如果超过了80-85%的贷款额，贷款机构会要求贷款人为超过80%的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意：LMI保护的是银行，不是贷款人。

抵押（collateral）
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候，贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第n套了，贷款机构做贷款的时候会把 你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利，但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做，千万要看清楚贷款合同了。

贷款相关费用
贷款的费用也有不少。做贷款的时候有：省政府的印花税，银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用：年费、月费、提款费、 redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用：中止和约费（如果在不到规定时间内中止贷款）、结束贷款费（loan discharge fee）等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小，很多是可以商量的。

Comparison Rate
Comparison rate的计算方法比较复杂。它把很多up-front和ongoing费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。 但是坏处是这个comparison rate不包括ATM/bpay/eftpos/credit card的使用费用(千万看清楚了)，也不包括提前终止合约的费用。

利息的计算
利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样，请自己查询。除了LOC以外，利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC的确 可以利滚利，但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出，利息倒是给了没有就看你自己解释了。

Refinance
Refinance就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。Refinancie成本要看几个方面：
1。是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是4-5年。过了这个期限，就没有罚款。换银行就要有一个title transfer和loan discharge的费用，很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
2。新的合同的开通费用。用professional package除了免费就基本没有费用。
3。如果你已经用了professional package，只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分，剩下的哪怕年限不到也不用手续费。


二、 基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱，但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

按照利息变化贷款可以分为三种：
i) 浮动利息(variable interest) – 顾名思义，浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响，同步变化。一般会有点折扣。
ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。
iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息，折扣比较(i)会低点。

按照还本金的方案可以分为两种：
i) interest only – 只还利息不还本。
ii) principle and interest – 还本还息。

三、 额外功能
在不久前的过去（好像是95前吧），贷款是一件非常简单却艰难的事情。

简单是因为那时候的选择非常少。你可以选一样东西：利息是固定的还是浮动的。蜜月期？做梦吧？如果是投资房还可以多选一样：interest only。简单吧！

那为啥又说艰难呢？因为那时候只有银行有房屋贷款。问银行贷款就像是毛脚女婿上门一样，条件够了还不行。银行的贷款经理的丈母娘眼光看你顺眼才能借你钱。

世事境迁啊！或是说市场经济好啊！自从非贷款机构兴起，贷款的种类和功能不断的进步。到目前为止已经使贷款者看房贷就好象是刘姥姥进大观园一样眼花缭乱。

我们来看看这些新房贷到底有何不同吧。

1. Split Loan
一个房贷分为两个或多个小帐号，每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。
好处：如果利息上升，一部分的固定利息会给贷款人一定的保障；但是如果利息跌了，浮动利息的部分就得益了。
坏处：每个账户的贷款额比总贷款额低了，所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

2. Redraw
贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。
工作原理：贷款总额20万。2年后按照银行计算贷款应该还有19万。但是因为贷款人为了少还利息所以多还了3万，所以实际贷款额只剩下16万了。那么通过 redraw，贷款人可以把这3万取出。通常redraw会有一些限制。比如：最低$500，收取手续费若干元，最多一个月几次之类的。但也不是每个都有 限制。

3. Offset
Offset功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和redraw近似，但是更方便灵活。
工作原理：贷款账号欠20万，另一个和这个贷款相连接的银行帐号里有5万。需要付的利息是15万的利息，因为20万 – 5万 = 15万。

4. Extra Repayment – 额外还款
通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。
如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款，那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款，如果可以有没有数额限制。

5. Loan portability – 可转移性贷款
这个功能的主要用处为：如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产，不用从新申请房贷，现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付，比如把第一套卖掉还钱。

6. Line of Credit (LOC)
Line of credit属于interest only贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的 利息是自动加到贷款额上，而不是从别的户头上收取。LOC通常被用于投资方面。

7. Professional Package – 专业套餐
名字听上去非常“专业”啊。其实它对大多数普通置房者来说也是非常实用的。基本概念就是：
i) 用户付一个年费。每个贷款机构的年费价格不同，从$199-$599不等。
ii) 用户可以享用一系列产品和服务的优惠。包括：
a. 贷款享受较低的利息，免去开户和估价等等费用。
b. 相关的账号免去月费、手续费等等。
c. 免年费的金卡。
d. 免费享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。
e. 一个professional package下面可以有多个不同的账号。最多可以有12个(NAB)。
iii) 用户可以在银行的其他服务和产品上享有一定的折扣。这些可能包括房屋、车辆、个人保险折扣，股票交易收费的折扣。Margin loan的利息低0.2%等等。。。
iv) 用户如果想要在4-5年之内中止贷款合同，那么用户可能需要支付一些延迟的开户相关费用和贷款机构的经济损失。通常是$1000-$2000，具体请询问自己的贷款机构。

四、房贷的选择

考虑买房目的
一般买房有两个目的：
i) 自住房 – 主要考虑还款能力。找利息最低的房贷。通常是interest + principle，但是也可以用interest only。
ii) 投资房 – 考虑还款能力和税务优惠，当然利息也要考虑但可能不是最大的因素。通常用interest only。

由此衍生出：
i) 自住转投资 – 考虑利息和还款能的同时也要考虑到以后的税务优惠最大化。
ii) 投资转自住 – 考虑以后转自住后没有房租了的还款的能力。

房贷常见问题
i) 自己买房屋的目的。自住还是投资？
投资房可以考虑LOC。自住房但是可能会转投资房就要考虑interest only和offset。如果肯定不会变成投资房的，通常是interest + principle。

ii) 换贷款的能力。去掉所有费用和贷款的最低偿还数额后会不会有多余的钱放到贷款里？
如果确认有能力多还的，使用offset account，redraw和line of credit能使你少给不少的利息。

iii) 是否需要留一点活钱作应急用途？
如果答案为：是。那么自住房考虑用offset account，投资房用LOC。

iv) 通常澳洲人一生要搬几次房子。第一次是结婚， 第二次是生孩子，第三次是退休，第四次是去养老院了。考虑一下自己是在人生中的哪个阶段。
看看自己以后会不会换房子。如果觉得不久就可能要换房子了，那么使用loan portability功能就是省钱的好办法。

v) 考虑收入和现金流的稳定性。是不是收入不是太富裕或是现金流周转不开？
用interest only + offset会有一点帮助。但是如果真的不行，你需要考虑用一个利息最低但是可能功能非常少的贷款。

vi) 利息会不会上升啊？
当然有可能。如果真的担心利息上升那就考虑固定利息贷款，或是split loan固定一部分贷款。

vii) 银行说如果我双周还款会比每月还款的数度快，是不是真的？
没错。但是他们忘了告诉你一年有52周。如果一个月按照两个双周来算，每两个星期还的钱是一个月的一半。那么一年就有13个月了。也就是你一年下来多还了一个月的钱，当然会快了。

viii) 是不是马上就有一大笔钱用来还房贷了？
如果知道在一年以内会有一大笔钱，比如说从中国汇过来十几万或是有一些资产要卖掉套现，那么honeymoon是一个好的选择。

ix) 需不需要经常用取款机或是去贷款机构的分行？用ATM取款是不是要手续费？
非银行的贷款机构通常也可以有提款卡，但是他们如果是要收取手续费那么这可能会是一项不必要的开支。各大银行的提款机和分行比较多，小银行的少点，非银行贷款机构的就要打听清楚了。

x) 因为做小生意所以没有收入证明该如何办呢？
有一种贷款叫做low-doc，也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行，还有一种叫做no-doc。No-doc不需要证明，只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑low-doc/no-doc的时候千万考虑清楚你是不是真的有能力偿还贷款。


五、税务方面的考虑
投资的一个重要考虑就是税务优惠。不管是投资房地产或是股票基金，作投资用途的贷款的利息是可以扣税的。但是这里面有两个最重要的原则：
i) Sole purpose test. 这一条的重要性在于贷款的最初目的必须是投资用途。而被划分为投资用途的一个试金石就是这个投资能不能帮你创造收入。请区分收入(income)和资产增 值(capital gain)。如果一个股票或基金永远不会派发分红那么在税务局看来买这个投资的利息是不可退税的。
ii) Tax avoidance rule. 这一条的基本精神就是不管你做得如何天衣无缝，只要税务局能够证明你的如果你的最初目的是为了逃税那么这就是违法的。

只有结合以上两条原则我们才能选择正确的房贷产品合理减少需要缴的税(minimize tax)。注意不是逃税(tax avoidance)。

1. 不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途
如果一个账号里的钱同时被用作投资和非投资用途，那么这个帐号里用于投资的款项的利息可能无法扣税。具体解释非常麻烦，如果您非要知道可以找会计给解释一下。投资和私人用途的钱应该用不同的账号。

2. Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说redraw和offset是差不多的，但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是redraw是在一个账号里面进出。 Offset确有两个不同的账号。在税务局看来offset里的钱根本就没有混合过。而redraw如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过 了，道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。

3. Line of credit(LOC)是投资的好工具
LOC的功效和有redraw的贷款账号一样，但是更方便灵活。可以附带支票以及其他额外功能。最常用的方法是把房子的剩余资产放在LOC里面做投资用 途。例：房子价值50万，按照80%贷款率最多可贷款40万。现有贷款30万。那么可以新开一个有10万额度的LOC。这个10万，如果你不用是没有利息 的。只有使用的部分要付利息。投资用途的LOC利息可以扣税。当然LOC也可以作私人用途，但是利息不可扣税。不要用混了，请看第1条。

4. 自住房转投资房的贷款考虑
自住房转投资房，如何能够获取最大的扣税呢？这要在做自住房贷款的时候就想清楚了，等到想要转为投资房再想就晚了。
标准答案：自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面，利息从offset账号里扣除。
重点：只还息不还本。
当你的房子转成投资房了，你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金，即使你把这部分取出，属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。

六、贷款行情（2007年7月）
近几年来房屋贷款行业竞争激烈，大家竞相压价以期扩大市场的占有率。目前为止各大银行和大的贷款机构的利息相差极小。

通常标准浮动利息都是在8.05-8.09%之间。但是标准浮动利息有很大的讲价空间。贷款额低于25万的，基本上可以拿到0.6-0.7%的优惠。超过25万的有0.8%的优惠。如果数额非常大（>75万）的还可以有更多的优惠。

各贷款机构和银行的固定利息也都非常接近。也有讲价空间，但是非常小。30万以上可以有0.1%优惠。如果数额大得可能有0.15%优惠。

四大银行的房屋贷款中。联邦银行(CBA – Commonwealth Bank Australia)的offset账号属于网上存款类的不可作日常用途，不能用取款机。其它的三家都是普通的账号，可以使用取款机、Bpay、网上银行和可附带支票本。

有一些小的贷款机构利息会比银行低，但是他们的服务和功能相对也会少一点。

更新：2007年8月浮动利息普遍加了0.25%。
更新：2007年11月浮动利息又增加了0.25%。并且受次级信贷影响贷款利率折扣更难拿到。
更新：2008年1月各大银行的浮动利息又增加了0.1%-0.25%不等。官方利息继续看涨
更新：2008年2月澳洲央行加息0.25%，官方利息达到7%。各大银行的浮动利息又增加了0.25%-0.3%不等。官方利息继续看涨

七、总结

房屋贷款是人生最大的经济决定之一，千万要做好功课、考虑清楚。贷款的好坏牵涉到的钱绝对值得大家花时间研究。利率是一个重要的考虑因素但不是最终因素。还要注意到功能、收费、灵活性和相关服务。

至于那个产品最适合您，请在确认自己的需求之后咨询专业贷款经理。税务方面的问题请咨询持照会计。

以上都只是我个人的一点心得，如果有错误请指出。谢谢。


小提示
- 不管是哪个贷款机构，找一个好的贷款经理会使你的贷款过程轻松很多。
- 如果有能力超过贷款最低偿还限额或是有计划把自住房转换为投资房的offset绝对是一个好东西。
- 还息不还本的贷款方法对于投资房和自住房同样适用。

房地产投资 - 之二：投资房

前言：
本来想早点写的，但是到了动笔的时候却觉得自己的那点水还不够，于是刻苦努力的恶补了两个星期。直看得妖眼昏花。看完了以后觉得这个话题真是太大，很多大 虾写了非常多关于这方面的书。让我感觉有点无从下手。书到用时方恨少。没办法答应过的就要实现，本妖在此试着尽量的解说，如有遗漏的请大家指出。 Anyway，下面说正事。


前言
房地产投资是一个非常受澳洲人和中国人青睐的投资方式。它的好处包括平均每8-10年增值一倍、税务上的优惠如负扣税等等。和别的投资一样，只有长期的投 资才是最低风险的投资，但是任何投资都有风险，房地产业不能例外。大家看到那个某某某靠房地产赚了多少多少钱可却没有看到他卖掉房子，他是如何买得起那么 多的房产的？其实其中的秘密并不是非常的深奥。关键在于谨慎的选择你的投资和非常小心的管理你的现金流。先看看为啥在澳洲投资房地产可以赚钱。


一、资金上的学问

我们怎样才能投资房产呢？刚开始的时候我们没有太多的钱可以调动，如何才能让银行或是贷款公司贷钱给你呢？这个是个大学问。

首先一个概念：房地产为什么赚钱？基本概括为：
1) 房地产本身的增值。主要是土地的增值。
2) 房地产投资有了非常大的杠杆效应 (leverage)。通常在80%左右。
3) 投资房地产的税务优势。

买投资房的一个非常重要的因素就是税务上的减免。资金筹集的方式对税务有非常大的影响。首先这里说的税务减免不是逃税，而是合法的负扣税和房子的贬值。我 想负扣税大家都知道了，足迹上那么多的会计不用我来掺和了。但是房子贬值我们又为什么要投资房产呢？这里的贬值是指房子本身，那些砖瓦和里面的装修以及家 具。房产的增值其实是房子下面的地的增值，所以如果买house那么增值会比较unit多但是租金汇报相应就可能少点。

一般买房有两大笔钱，一个是首付(deposit)还有一个就是贷款(loan)。两个都有讲究。还有就是一些个买房用手续、收税、法律方面的费用，也可能要好几万，事先要算好了，准备好。

首付一般是20%，这样你就不用买贷款保险了而且利息也低。如果你没有20%的首付，你可以用low doc或是no doc，首付可以低到10%或是没有，但是缺点是利息会高很多。一般来说如果这是你的第一套房子，这个首付可以是你存下来的钱，没办法。。。如果你已经有 了房子了，那么你可以用你自己房子了的资本(equity)去申请line of credit (LOC)。如果你的LOC里的钱是用来投资，所有的利息可以扣税。所以如果你用LOC买投资房、股票、基金等等利息都可以扣税。

投资房的贷款一般是以只付息不还本的interest only loan的形式做的。所有的利息都可以用来扣税。税率越高就越划算，所以是富人的游戏。那么你可能要问了，如果不还本金我怎么赚钱？中间的奥秘就是增值。 如果你30万的房子贷款24万。十年后你还是欠了银行24万，看上去你没有赚钱。但是你错了。在八到十年里，你的房子应该是翻了一倍了，所以你的房产应该 是市值60万。

你可能想：啊！我赚到了！可是马上你又会有疑虑：那这个赚到的钱我是如何把它拿出来呢？把房子卖了？不对！这个时候你应该去找银行，告诉他们你的房产现在 值60万，而你的贷款才24万，按照80%的贷款资产比率你可以贷48万了。所以你可以再次贷到额外的24万。这个24万外加上那多出来的6万房产中的资 本就是你的回报了。这个24万就是你下一次投资的本金。可以再去买2栋投资房。当然一切都是在你的现金流许可的范围之内才能这样做。

最好的情况就是用LOC首付20%然后贷interest only的贷款。这样来说基本上就100%leverage，自己一分钱没掏，外加所有的利息都可扣税。资本主义的最大化体现！

别忘了，所有的和投资房有关的收据、发票、银行清单都要好好的、一个不漏的保存下来。扣税的时候要用到。而且税务局可能会查的所以要保存至少5年。

如果你真的是大款，准备投资上百万的，可以考虑通过hybrid discretionary trust (HDT)来投资。这个是投资房地产的最佳税务载具，但是需要一定的资本才划算。具体的细节请和你的会计、律师慢慢谈。


二、不同的投资的方法

房地产的投资方法很多，可以是长期的或短期的。每种方法都有它的优点和缺点。我给列一下：

1) 买下后长期持有(buy and hold) - 基本上就是只买进不卖出。很明显这是一个长期的投资方案。好处就是风险低，投资靠的是长期的资产升值。不管买进的时候房地产市场是低潮还是高潮，没有太大关系。大多数人用这个办法。
2) 装修贩卖(renovation) - 这是短期的投资，风险比较大。要看市场的行情。如果是房地产的低潮（就像现在）那就比较难了。胜在资金的周转快。需要非常熟悉这个地段的价格变化等因素。要对一个地区非常专一。
3) 买地开发(subdivide/develop/redevelop) – 买地或是有一大块地的房子。通过申请批准以后盖成较高密度的住房，如unit、townhouse和villa。这个需要的资金非常大但是利润也是挺高的 (普遍在30%左右)。相对来说投资周期不是太长，一年到几年就可以了。需要专业的知识。上次我们讨论的Epping群盖属于这个性质。银行贷款最多 70%，如果计划书上的利润低于15%不贷给你。
4) Land banking – 这个比较特别，它的操作就是买一大块靠近城市边缘的地/牧场，等到城市的发展到了你的地盘了，就把那一大块地给分成好多块小的地出售。从中获利。这个风险 最高了。什么时候你的地才能卖？要看council的规划(zoning)、城市发展的速度和规划等等因素。同时因为地上没有房子可以出租所以没有收入， 还要交地税。

这些个方法中比较适合大多数人的就是第一种长期投资，我就着重谈这个。剩下的三种需要较多的专业知识和对某些地区非常的专攻。最后两种还需要对council的建筑规定有一定的了解。最后那个land banking最好还要有内幕消息，不是谁都可以做的。

三、买房前

其实房地产的长期投资理论上是非常简单的，用一切可以调用的现金流来买最多的房地产。操作起来可就不是那么回事了。中间有很多的细节要注意。

1) 仔细的考虑一下自己的投资理念、性格和经济情况是否适合投资房地产。如果你是那种喜欢撒手不管的也许就不适。
2) 计算自己的资金和现金流。如果利息涨了怎么办？要留有至少2%以上的富余。如果失业了可以支撑多久？房子租不出去利息怎么办？都要有准备。
3) 决定自己的投资方式。不同的投资方式，需要的资金和现金流都不同。
4) 决定自己的投资目的。投资的回报有两个组成部分：房产的增值和租金。是要高增值还是高租金？增值高的会增加你的资产有利以后的再投资。租金高的可以帮助你现在的现金流短缺的问题。
5) 决定在那里投资。不一定是要在自己住的区、城市，可以是在别的城市或是省份或是国家。重要的是回报要高。
6) 做功课。要知道你要买的区的一切。哪里有商店，哪里有火车、公共汽车、公路，哪里有学校、吃饭娱乐的地方在哪里，哪里地势低可能水灾，哪条街比较好，适当的价格等等无数的细节。一定要现场勘察。靠网上的资料是不够的。
7) 事先要把贷款给搞定。把贷款的approval给拿下。这样你就知道自己的底线了，而且如果看到合适的马上就可以出手，不会坐失良机。
8) 多看！大多数老手有一句话：Inspect 100, shortlist 10, offer 3 and buy 1。意思就是看一百幢房，把十幢作为重点，在三幢上出价，买下最好的一幢。如果是第一次没有动手之前先看半年以上。
9) 事先找一个好的team，包括律师、会计、物业管理、pest inspector、估价员等等。等到看好了房子再找就晚了。看房的时候和你看的地方的房产中介搞好关系，让他们知道你要的房子的条件，尽量让他们能有好房子都第一时间通知你。
10) 房子的维修情况和日常开支要搞清楚。


四、如何选房

一句话：location, location, location。你的房产的地段决定了它的增值潜力。一般首选靠近市中心的地段，因为那里土地的不可替代性。最能长期一贯超过大市场回报率的是在大城市 的市中心2-10公 里，或是小城市离市中心1-4公里的范围内。长期来说它们的增值可以一贯的超过通膨率。正是这长期的增值为以后的投资提供了资本。大多数人还是喜欢投资城 市里的房地产。也有人专攻小城镇，因为那里的竞争没有城市中激烈。但是风险也很大，需要非常好的第六感。好的房产要交通方便，附近有超市、学校等等基础设 施，还要考虑到种种的环境因素。

房产的土地价值含量越大升值的潜力越高。搞清楚council的规定，多大的地才能sub-divide。可以sub-divide的地会比较值钱。知到那几条街是附近比较好的。有一句话说：要再最好的街买最差的房，不要在最差的街买最好的房。

具体在哪个区哪条街买我就不发表意见了。大家根据自己的需要选择一个增值和房租回报的平衡。做好了数学就可以了，如果有问题找个会计算算。房租可以减少你的现金支出，增值可以为你以后的资产做贡献。个人见仁见智。

如何为你的目标评估价格呢？这个是个学问。有很多不同的看法。最普遍的是比较当时市场上的同类房产。但是有时候这个不好使，因为没有两幢房子是一样的，而 且可能最近没有同类的房子在附近出售。还有一种方法是看房租，但是如果你投资的目的是增值那么房租并不是一个很好的判断方法。又有一种方法是请专业的估价 员来评估。如果用这个办法看很多房子会浪费不少钱。所以最好就是在想要投资的地段多看，看多了自然就有谱了。

买房的手续我也不说了，到处都有。比如http://www.infochoice.com.au


五、买下房子后的事

恭喜你买了你的第一套投资房！可能你觉得大大地松了一口气。等它升值就可以了呗。不要高兴得太早，事情还刚刚开始呢。

但愿你已经找好了物业管理了。没有的话快去找一个好的吧。好的物业管理可以让你的投资经历变得轻松很多。一般来说要找在一个地区作了好多年的物业管理，因 为他们认识当地的水管工、电工等等tradesmen。和他们搞好关系对你有很大的帮助。逢年过节的给送点小礼物/贺卡过去，拿点brownie points。

千万要把一切有关的收据等保留好，你的会计师会为你拿回很多钱的。最好找一个精通房地产投资的会计师。房地产扣税有很多的讲究，好的会计师会为你提供一些有用的建议。税务优惠是投资房地产的一大卖点，千万要把这个搞好了。不然你的现金流可能会有问题的。

每过一段时间就要从新评估你的贷款和租金等等。。。要考虑如果房子一段时间租不出去你的资金周转会不会出问题。是不是你的租金太贵？应该每年加租金，加多少要考虑市场情况。不要几年不加租然后一次加很多，那样租客会不续约的。每年加一点，$2或是$5一周也好但是要加。

要不要装修一下？这个问题要从钱的角度来看，不要带任何的个人喜好。如果装修了可以提高租金并且可以在2年内就打平那就做，不然就不要浪费钱了。装修时不要根据自己的审美观来，要考虑最大众化的，最便宜的方法。说到头就是咋赚钱咋整。这是做生意，不是自己住的房。

说到这儿你有没有买保险啊？房东保险(land lord insurance)是一定要买的，不然你可能会损失巨大。

如果你觉得你的现金流没有问题而且你的房地产的增值已经可以用来负担下一套房了那么你可以考虑再买一套。这个就要看你的投资目标和理念了。到后来会越来越 快的。这个就是compound interest的威力了！而且如果你不卖房产，你是不用交增值税的。只要通过不断的使用LOC，你就可以把钱套现。


六、总结
把房地产的投资当成是一个长期的过程会使风险降到最低，而且通过杠杆作用房地产是一个回报很高的投资。但是同时也要考虑到许多因素，包括自己的现金周转能 力，时间和精力，事先咨询一下会计师关于税务方面的问题。通过长期持有房地产，只要不卖就不用交增值税。可以通过refinance和LOC来把钱套现。 找到一个好的team非常重要。好的贷款经纪人、会计师、物业管理、房地产中介等等都可能是你最好的助力。

希望对大家有用，祝大家圣诞快乐。在新的一年里万事如意，财源滚滚。如果看了这篇文章而赚了钱别忘了分一杯啊。

房地产投资 - 之一：基础知识

前言
房地产是一个非常大的话题。如果真的要仔细写，可以写一本书。我还是一点一点来，先来点概念吧。
在澳洲房地产是一个很受欢迎的投资方法，特别是直接买房投资。但是如果你去一个金融顾问那里你是不会得到很多关于直接买房地产的投资建议的，但是他们会让 你买房地产基金的。原因很简单，直接买房地产投资对他们没有好处，没回扣。又有很多的中介拼命的鼓吹买房的回报多高多安全。原因也很简单，他们是靠收回扣 发的。房地产是澳洲少有的几个没有国家管理的行业之一。如果没有金融顾问证书是不可以给投资建议的，但是房地产中介却可以到处招摇撞骗而不受法律限制。所 以房地产买卖（投资）是充满了错误信息和不道德的营业行业。大家要谨慎。经常有些中介开一些“房地产投资讲座”鼓吹可以短期赚大钱，让参与者当场贷款买 房。这些都是有诈骗性质的，最明显的辨认方法就是他自己拿回扣。

当我们说起投资房地产我们一般都认为是买房子租出去。下面说一句不中听的话大家不要用石头砸我。其实买房子租出去只是房地产投资的一种，或者说是最不划算的一种。为什么呢我先来给大家补补基础课。


首先，我们为什么要投资房地产呢？
大多数人认为投资房地产是因为它回报高，安全（因为有房子啊）或是因为不懂别的投资方法所以就买房子。好像是一件非常容易的事。投资房地产的好处是：的回报率相对来说是比较高的、房价起伏那么不如股价强烈、当别的投资种类都不太好的时候房地产会比较好。

但是房地产投资也有很多不好的方面。直接买房套现慢。手续费高，买进卖出都有很多的费用。如果自己管理，费时又费力。其实买房投资是很复杂的。种种税务等等方面的考虑，以及房地产总体来说还是很受利率变化影响的。

一般来说中国人都会买房子作自住用。其实澳洲人在全世界来说也是买自住房比率最高的国家之一。自住房是不是也属于房地产投资呢？这个问题的答案很有争议。 我个人认为因该是一半一半。为什么呢？因为必要的时候你还是可以把自住房卖了套现在去租房子住，但是自住房又不是全为了回报而购买的。要考虑到交通方便， 环境舒适等等其他的因素。

分类
总的来说房地产投资可以有２种区分办法：

一、 按投资方法来区分
常见的有：
1 direct property - 基本上就是大家所理解的直接买房投资。除了多少钱、买那里、现在买还是以后买、税务上的问题，应该没有太多别的问题吧？如果不确定找个会计师给你算算。
2 listed property trust - 这个就是在澳洲股市上的上市房地产投资公司。大的几个有：centro，multiplex，mirvac，westfield等等。这个还要看是不是澳 洲的还是国际的。最近澳洲商业、办公和工业房地产投资公司已经找不到好的投资目标所已开始望眼世界了，大多数在美国、欧洲和日本。国际投资有好也有坏，大 家自己见仁见智了。
3 unlisted property trust or syndicated property - 非上市公司或财团.这些个就比较麻烦了。因为他们不上市所以一般接触不到。一次性的投入较大（几千、几万到几十万、百万的也有）。流动性差。尤其是 syndicate就像是定期存款，没到期基本是不可以套现的，一般要10年或以上。Syndicate的风险较大，慎重了。其实这两个相近但有不同。
4 property security funds - 这个就是基金投资了。大多数基金公司都有投资房地产的。多为商业、办公和工业用房为主。也分澳洲和国际的。自己看了。
5 mortgage fund - 房屋贷款基金。他的目的就是把钱贷给买房者。这个其实严格来说不属于房地产投资但是又有点沾边。

二、按投资的房地产用途分类
1 residential - 居住房类
2 office - 办公楼
3 retail - 零售
4 commercial - 商业用
5 specialist - 特殊用处，如医院、仓库等等
6 diversified - 混合型。包括上面几种中的任何n种。
不同用途的房地产周期也不同。这样就变相的分散了风险。请看multiplex网页上的图


下面我们看看各种投资方法的优缺点。
1 direct property - 直接投资买房
优点：
可以自己控制全程。包括选房子，贷款等等。
所有的回报（损失）都是自己的。税务、手续费用除外。
如果买的房子好，可能有很大的回报。
有税务上的便利，比如负扣税(negative gearing)，折旧(depreciation)等等。
缺点：
资金投入大。
可能要为涨利息而失眠。
自己管理麻烦，交给别人要收钱。
cashflow很重要。
如果贷款太多而买的房又贬值可能会成为负资产。
退税比较麻烦。
手续费高。

2 listed property trust - 上市房地产投资公司
优点：
省心。
退税方便。按照股票算。
套现容易。
投入可以比较少。
缺点：
受股市影响。
如何管理操作不由你。
房地产公司可能还有其他方面的经营，会有额外的风险。比如multiplex还有建筑行业的风险。

3 unlisted property trust or syndicated property - 非上市公司或财团
优点：
省心。
投入比自己买便宜。但也不少。
回报（亏损）率可能很大。
不受股市影响。
长期投资。
缺点：
套现可能不容易。syndicate套现非常难。
风险较大，尤其是syndicate。
如果不明白syndicate如何操作请不要轻易投入。
回报（亏损）率可能很大。
syndicate的税务可能比较麻烦。

4 property security funds - 房地产基金
优点：
省心。
退税方便。每年有报账单。
套现容易。（几天）
投入可以比较少。
可以有经常性投资计划。
国际性的可能回报较高
缺点：
受股市影响。
如何管理操作不由你。
受基金公司的能力影响。
如果是国际性的可能会受汇率影响。

5 mortgage fund - 房屋贷款基金
优点：
省心。
退税方便。每年有报账单。
套现容易。（几天）
投入可以比较少。
缺点：
受到房地产贷款市场的影响
如何管理操作不由你。
破产率高就不好了。

到底哪一个好呢？很难说。因为一般住房和非住房的投资回报是不一起公布的。
一般来说住房一个周期是8-10年翻一番。非住房每年的回报在10-13%左右。看上去是非住房回报率高。但是要考虑到税务等方面就不好说了。每个人的情况不同，要个案处理。