乱评房地产走势 (24/02/2008)

最近的房地产市场走向受各方面得影响而变得非常不明朗。一直到2007年下半年，澳洲房地产整体还是大体看好。各大城市房价呈上升趋势。但是从2007年11月开始一系列的事件让买房者三思。我们先看看这次到底是那些因素在影响购房决定。

1。世界金融大势
美国次贷风暴还没有过去。到底有多少坏帐还是不清楚。早期估计的四千亿美元恐怕还是乐观的。现在公布的损失大概是这个估计的三分之一左右。这次风暴的最直接的后果就是借贷紧缩。简单的说就是借钱难，银行借钱难度增大。澳洲银行受次贷影响微乎其微所以还是能够借到钱，但是借钱的成本（利息）也上升了。所以就有了一月份银行在澳洲央行没有加息的情况下单方面加息。美国的经济前景不好，个大银行资金都自己留着备用。理论上来说中国经济也会在一定范围受影响。至少出口相关行业会受影响。中国国内通膨厉害，美元疲软，相对来说美国的通膨会更高。美国的官方利息却一跌再跌，已经和通膨差不多了。再跌就是在送钱给贷款人。中国今年将继续维持收紧政策。目前中国的利息相对通膨还是太低。中国的经济直接影响澳洲的经济。


2。澳洲利率的上升。澳洲经济过热，失业率持续下降已经有一段时间了。澳洲央行加息的主要标准是通膨。目标通膨是2-3%，现在都已经到4%了。上个月澳洲央行差一点就直接加息0.5%。后面利息肯定还是要上升的，这对潜在的购房人群是一个非常大的威慑。

未来会如何？我认为主要看两点。
第一是利息上升的作用。众所周知澳洲的经济主要靠中国对矿产的需求。澳洲利息不断的攀升真的有用吗？我觉得用处不大。主要原因还是通膨的源头是外需而不是内需。内需可以通过加息来抑制，但是加息对外需的作用是非常小的。除非中国经济发展减缓，不然澳洲的经济还是一样热。在这个利息不断上升的过程中最大的受害者是NSW和VIC。为什么呢？NSW和VIC是以金融、服务和工业为主的省份。对利息比较敏感。这两个省份的失业率可能会逐渐上升。相对来说矿产省份，如WA，对利息基本没感觉。加息是吧？我会把成本转给买家的。工资高？没问题，中国买单。这是利息的作用。当然了利息上升会使借贷成本上升。这里借贷包括了房屋贷款和私人贷款（比如信用卡等等）。负债率高的家庭会被迫卖掉或是租房住，但是有钱人才是消费的主力。这一小群人的强大消费能力不会受利息影响。该买的他们还是会买。所以房地产价格受影响的地区应该是中低收入家庭为主的地区。高端地区会有一定影响但是一时半会还不会太明显。

第二点是资金的流向。股市不振，资金流向就只剩下海外、房产和存款。房地产通常被认为是比较安全的投资。在股市动荡的时候，钱进入房地产还是有很大的可能性的。还有一点大家都忽略了的变化就要开始了。这就是个人养老金账户的改革。以前个人养老金账户不可以贷款购买资产，但是这一个规定已经被修改。这些养老金账户将是巨大的潜在投资者来源。但是这个变化对房价的促进可能不会太快，毕竟保守的投资者比较多。

综合来看我认为目前悉尼和墨尔本的房价会受较大的冲击。特别是所谓的mortgage belt区域。中高档区域也会受到一定影响，但是比mortgage belt要好点。当中国的发展放慢，矿产热过了以后西部省份房价下跌就是必然了。