房地产投资 - 之一：基础知识

前言
房地产是一个非常大的话题。如果真的要仔细写，可以写一本书。我还是一点一点来，先来点概念吧。
在澳洲房地产是一个很受欢迎的投资方法，特别是直接买房投资。但是如果你去一个金融顾问那里你是不会得到很多关于直接买房地产的投资建议的，但是他们会让 你买房地产基金的。原因很简单，直接买房地产投资对他们没有好处，没回扣。又有很多的中介拼命的鼓吹买房的回报多高多安全。原因也很简单，他们是靠收回扣 发的。房地产是澳洲少有的几个没有国家管理的行业之一。如果没有金融顾问证书是不可以给投资建议的，但是房地产中介却可以到处招摇撞骗而不受法律限制。所 以房地产买卖（投资）是充满了错误信息和不道德的营业行业。大家要谨慎。经常有些中介开一些“房地产投资讲座”鼓吹可以短期赚大钱，让参与者当场贷款买 房。这些都是有诈骗性质的，最明显的辨认方法就是他自己拿回扣。

当我们说起投资房地产我们一般都认为是买房子租出去。下面说一句不中听的话大家不要用石头砸我。其实买房子租出去只是房地产投资的一种，或者说是最不划算的一种。为什么呢我先来给大家补补基础课。


首先，我们为什么要投资房地产呢？
大多数人认为投资房地产是因为它回报高，安全（因为有房子啊）或是因为不懂别的投资方法所以就买房子。好像是一件非常容易的事。投资房地产的好处是：的回报率相对来说是比较高的、房价起伏那么不如股价强烈、当别的投资种类都不太好的时候房地产会比较好。

但是房地产投资也有很多不好的方面。直接买房套现慢。手续费高，买进卖出都有很多的费用。如果自己管理，费时又费力。其实买房投资是很复杂的。种种税务等等方面的考虑，以及房地产总体来说还是很受利率变化影响的。

一般来说中国人都会买房子作自住用。其实澳洲人在全世界来说也是买自住房比率最高的国家之一。自住房是不是也属于房地产投资呢？这个问题的答案很有争议。 我个人认为因该是一半一半。为什么呢？因为必要的时候你还是可以把自住房卖了套现在去租房子住，但是自住房又不是全为了回报而购买的。要考虑到交通方便， 环境舒适等等其他的因素。

分类
总的来说房地产投资可以有２种区分办法：

一、 按投资方法来区分
常见的有：
1 direct property - 基本上就是大家所理解的直接买房投资。除了多少钱、买那里、现在买还是以后买、税务上的问题，应该没有太多别的问题吧？如果不确定找个会计师给你算算。
2 listed property trust - 这个就是在澳洲股市上的上市房地产投资公司。大的几个有：centro，multiplex，mirvac，westfield等等。这个还要看是不是澳 洲的还是国际的。最近澳洲商业、办公和工业房地产投资公司已经找不到好的投资目标所已开始望眼世界了，大多数在美国、欧洲和日本。国际投资有好也有坏，大 家自己见仁见智了。
3 unlisted property trust or syndicated property - 非上市公司或财团.这些个就比较麻烦了。因为他们不上市所以一般接触不到。一次性的投入较大（几千、几万到几十万、百万的也有）。流动性差。尤其是 syndicate就像是定期存款，没到期基本是不可以套现的，一般要10年或以上。Syndicate的风险较大，慎重了。其实这两个相近但有不同。
4 property security funds - 这个就是基金投资了。大多数基金公司都有投资房地产的。多为商业、办公和工业用房为主。也分澳洲和国际的。自己看了。
5 mortgage fund - 房屋贷款基金。他的目的就是把钱贷给买房者。这个其实严格来说不属于房地产投资但是又有点沾边。

二、按投资的房地产用途分类
1 residential - 居住房类
2 office - 办公楼
3 retail - 零售
4 commercial - 商业用
5 specialist - 特殊用处，如医院、仓库等等
6 diversified - 混合型。包括上面几种中的任何n种。
不同用途的房地产周期也不同。这样就变相的分散了风险。请看multiplex网页上的图


下面我们看看各种投资方法的优缺点。
1 direct property - 直接投资买房
优点：
可以自己控制全程。包括选房子，贷款等等。
所有的回报（损失）都是自己的。税务、手续费用除外。
如果买的房子好，可能有很大的回报。
有税务上的便利，比如负扣税(negative gearing)，折旧(depreciation)等等。
缺点：
资金投入大。
可能要为涨利息而失眠。
自己管理麻烦，交给别人要收钱。
cashflow很重要。
如果贷款太多而买的房又贬值可能会成为负资产。
退税比较麻烦。
手续费高。

2 listed property trust - 上市房地产投资公司
优点：
省心。
退税方便。按照股票算。
套现容易。
投入可以比较少。
缺点：
受股市影响。
如何管理操作不由你。
房地产公司可能还有其他方面的经营，会有额外的风险。比如multiplex还有建筑行业的风险。

3 unlisted property trust or syndicated property - 非上市公司或财团
优点：
省心。
投入比自己买便宜。但也不少。
回报（亏损）率可能很大。
不受股市影响。
长期投资。
缺点：
套现可能不容易。syndicate套现非常难。
风险较大，尤其是syndicate。
如果不明白syndicate如何操作请不要轻易投入。
回报（亏损）率可能很大。
syndicate的税务可能比较麻烦。

4 property security funds - 房地产基金
优点：
省心。
退税方便。每年有报账单。
套现容易。（几天）
投入可以比较少。
可以有经常性投资计划。
国际性的可能回报较高
缺点：
受股市影响。
如何管理操作不由你。
受基金公司的能力影响。
如果是国际性的可能会受汇率影响。

5 mortgage fund - 房屋贷款基金
优点：
省心。
退税方便。每年有报账单。
套现容易。（几天）
投入可以比较少。
缺点：
受到房地产贷款市场的影响
如何管理操作不由你。
破产率高就不好了。

到底哪一个好呢？很难说。因为一般住房和非住房的投资回报是不一起公布的。
一般来说住房一个周期是8-10年翻一番。非住房每年的回报在10-13%左右。看上去是非住房回报率高。但是要考虑到税务等方面就不好说了。每个人的情况不同，要个案处理。