房地产投资 - 之四：资金利用

前言：
合理利用资金是任何投资都需要考虑的因素之一。在澳洲这个税率相对较高的国度，资金的利用方法直接影响到退税和会不会被税务局罚款的问题。最好当然是一开 始就计划好了再行动，但是很多时候世事难预料、计划赶不上变化。我们只好尽量的补救（债务回收）。闲话少说，后面是正文。

资金管理的目的：
这里讨论的资金管理和利用不光适用于房地产投资，很大部分适用于其他的投资。
一切资金管理的目的有几个：
1）减少自己的资金投入
2）尽量增加现金流
3）增加投资回报率
4）减少风险

本着以上几点我们一一看来。
减少自己的资金投入
如果投资数额太大，超过了承受能力那么我们只好想办法。可以有几个方发。
i) 减少投资数额 －
ii) 增大杠杆
iii) 寻找其他合适的投资
iv) 寻找投资伙伴
v) 以上4个的任意组合

尽量增加现金流
现金流是投资的命脉。健康的现金流是成功投资的必备条件。增加现金流也有很多种方法。比如：
i) 增加收入。比如：换一个高工资的工作或是加房租。
ii) 合法的少缴税。不要实现资本增值。善用negative gearing。
iii) 减少支出。比如找个利息低的贷款或是减少不必要的维修。

增加投资回报率
如何增加投资回报呢？投资回报体现在2个方面。
i) 资本增值。也就是投资本身的增值。
ii) 收入。比如买投资房的房租或是买股票的分红。
我的看法是：长期来说不被实现的复式增长资本增值是王道，收入可以改善现金流但不是长线策略。当然这只是我的看法。真的讨论起来各家各有理，没有一个定论的。

减少风险
减少风险从根本上来说就是减少变数。尽量把不可控制的因数见到最少。把可控制的因素都固定起来。
i) 控制成本。善用固定利息或是长期定价合同。
ii) 控制可能的损失。买房屋保险并且定期重估房子的保价。
iii) 长期租约。确保收入的稳定。
iv) 其他一切可以减少或是控制风险的办法。比如买人身保险、意外险和收入险。。。


资金的来源
资金来源可以有很多。大概分类为：
1）现金 － 就是手头上的活动资金。
2）贷款 － 包括：现有贷款的剩余额度和为投资而做的新贷款
3）把其他投资套现所得金额 － 但是如果原本投资的回报高过新的那么就没有必要了。。。

资金来源的选择根据个人的风险承受能力不同而不同。
一个能够承受高风险的投资者，首选的投资来源是贷款。多用杠杆，提高回报。当然相对应的风险也会高很多，对现金流的要求也高。
如果是保守的投资者，杠杆的使用比率就要小很多。甚至不用杠杆。

资金的使用
在税务局来说资金用途基本上可以分成两种：
1。可扣税。（公用。以赚钱为目的）
2。不可扣税。（私用。不是以赚钱为目的）

从税务方面考虑，请不要把可扣税的钱不要和不可扣税的钱混着用。不同用途的钱要使用不同的银行户头。最好连不同的投资都用不同的户头。为什么要这么说呢？因为万一以后两套投资房里的一套要变成自住房了怎么办？麻烦啊。。。保存好资金进出记录，账目要清楚。
细节请参照房地产投资 - 之三：房屋贷款的税务部分。大家多看看，结合实际情况再想想就明白了。


债务回收
按照上面的思路，我们来看看最常见的一个案例。
A君六年前买了自住房。是一套25万的unit，当初贷款20万，自己首付5万。经过几年努力总算结婚了，房子也还有10万就还清了。另外六年来房子增值 到30万，A君夫妇税后年薪也到9万了，夫妻俩还存了6万。结了婚想要孩子了，于是想到了买大房子，把自己原来地unit做投资房。但是他们要等到有了孩 子再搬到新房子，在这之前新的house将被作为投资房出租。好不容易看上了一个70万的house，就开始烦恼该如何最合理的运用资金。。。

我们来看看他们的情况：
现有资产：房子可以动用的是30万 × 80% - 10万=14万。还有6万现金。
买70万的房子要最少15%首期（Westpac）才不用缴mortgage insurance。加上印花税27170以及各种费用，总共大概28000。
老的unit是值30万，如果租出去扣除支出大概每年还能有12000收入。unit贷款的十万利息是7％，每年利息是7000。也就是说这个unit转为投资房以后会有5000盈利。
这样看来情况不错。如果什么都不考虑，A君夫妻只要贷款59.5万，然后用现金支付15％首付（10.5万）和2.8万手续费用。按照最保守的投资风险承受能力，是一个可行的方法。但是在其他情况下这不是最合理的投资方法。

下面我们讨论一个比较优化的方案：
重做unit上面的贷款，做成一个professional package。这个professional package包括一下几个账户：
Account-1，一个transaction account
Account-2，一个14万的LOC(variable interest + interest only)的贷款。
Account-3，转现有贷款为10万的LOC。

新的房子贷款做成如下：
Account-4，transaction account。
Account-5，一个variable interest + interest only贷款，并且吧account-4设置为Account-5的offset account（对冲账户）。
Account-6，一个fixed interest + interest only贷款。

Account-5和Account-6总共贷款59.5万。至于每个帐户多少额度就要看个人的还款能力和风险承受能力。如果对风险承受能力低就多fix，不然就少fix。两个贷款分开做，每个贷款只用一间房子做抵押。这样每个房子要买卖的时候不会受另外一个影响。

买房子的时候15%首期和手续费用2.8万用Account-2的贷款支付。这样夫妻俩还保有6万的现金以备不需。

当两人还住在老的unit里时，6万放在account-1里面，把account-1设置为account-2的offset。把所有的收入包括收到的 房租打入account-1。所有的利息也从account-1支出。如果house要维修或是有费用支出就从account-2里面支付，一直到额度快 要到14万。因为house是投资房所以有关支出和贷款利息都是可以扣税的。

当他们要换到大房子里面的时候把account-1做成account-2的offset。开始慢慢还account-2的贷款，但是留有一定数量的资金 在offset账户里面作为备用。慢慢的还自己住的房子的贷款。投资房相关的开支和利息全部从投资房的LOC里面出。这样account-2的贷款越来越 少，并且把额度不断下调。Account-3的贷款额度随着Account-2的额度下降而上升。并且Account-3里面的贷款越来越多。慢慢的 Account-3会变成24万，account-2变成0。当account-2变成了0的时候，把account-1里面的钱转到Account- 4。开始用来抵消Account-5。这样的目的是把可扣税支出最大化，把不可扣税支出降到最低。也就是债务回收，英语就是debt recycling。

后话
资金运用要根据个人情况和不同的金融大局活用。税务和个人经济情况的变化也会影响资金利用的策略。大家好好学习，咨询资深会计和懂得投资的贷款经理。